De acordo com o executivo, o segmento de crédito no Brasil tem características distintas do norte-americano principalmente em relação às taxas de juros cobradas nos financiamentos e à capacidade de capitalização dos tomadores. “Nos Estados Unidos, quando a crise eclodiu a alta das prestações era da ordem de 15% ao ano, enquanto o retorno dos investimentos era de cerca de 3%. Além disso, naquele país, era possível refinanciar as hipotecas ou mesmo transferi-las para outra instituição financeira após um prazo de tempo determinado, o que não acontece por aqui. Outra diferença recai sobre o teto dos empréstimos no mercado norte-americano que podia chegar a 100% do valor do bem. Em alguns casos, não havia pagamento de juros no primeiro ano.”
E acrescenta. “O aumento de renda real no Brasil é da ordem de 11% ao ano, segundo estudos. O que tem afetado o preço dos imóveis no País é, justamente, o aumento de salários na indústria da construção civil em virtude da escassez da mão de obra, o que sinaliza que o emprego está em alta”.
Ele também chama a atenção para a robustez do ambiente macroeconômico brasileiro. A despeito da escalada inflacionária, o risco-país caiu ao longo dos anos e a taxa de juros tem se mostrado sob certo controle. O desemprego está em queda e a população continua confiante em tomar financiamentos de longo prazo. Além disso, a liquidez do mercado de capitais, com a expansão dos IPOs – ofertas públicas iniciais de ações – trouxe muitos recursos para as construtoras. “Há pouco tempo, praticamente não existia nenhuma empresa do segmento de incorporação listada na Bolsa, atualmente o número está perto de 13.”
Sobre a questão do funding para crédito imobiliário, Morgan destaca a existência de poucas fontes: BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social), poupança, crédito rural e mercado. “A principal delas é a poupança, por volta de R$ 60 bilhões. No entanto, a disponibilidade por esses recursos tem um crescimento anual que oscila de 15% a 20% ao ano, enquanto que a demanda avança entre 60% e 70%.” E completa. “Se não houver outra fonte de funding, iremos conseguir atender apenas metade da demanda por crédito imobiliário a partir do ano que vem.”
Ele pondera, no entanto, que outros mecanismos de captação de funding para o segmento – como LCI (Letra de Crédito Imobiliário), LH (Letra Hipotecária) e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) são instrumentos com taxas de juros mais elevadas que não conseguem absorver toda a procura.
Dados
O executivo apresenta números que exemplificam a expansão da atividade no País. A partir de projeções estatísticas sobre o aumento das famílias, no período de 2007 a 2030, o parque habitacional brasileiro irá demandar 1,5 milhão de unidades por ano. As construtoras atendem quase metade, oferecendo de 700 a 750 mil unidades por ano. Desse total, dois terços vão ser financiados. Em 2009, o segmento respondia por 3% do Produto Interno Bruto (PIB), a expectativa é que essa participação chegue a 11% neste ano, sendo que em economias desenvolvidas o patamar é de 40%.
Ele ressalta ainda que apesar do avanço nos empréstimos, há uma grande demanda reprimida uma vez que, há cinco anos, não havia linhas de crédito para financiamento imobiliário de 30 anos e pelo fato de cada família adquirir um imóvel a cada 8, 10 anos.
Em relação à participação de mercado, na modalidade financiamento para construção, o Bradesco lidera com 30%, já no de aquisição, o topo é ocupado pela Caixa Econômica Federal (CEF) com 52,9%.
Embora longe de ser contagiado por um subprime, o mercado imobiliário brasileiro não está 100% imune. Ele está exposto a outro tipo de risco: o de apagão de oferta de crédito já a partir de 2012. Em virtude disso, a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) tem conversado muito com o Banco Central para criar algum instrumento de captação de longo prazo dos próprios bancos, uma espécie de CDB (Certificado de Depósito Bancário) imobiliário, como forma de aumentar a captação de recursos de funding para esse segmento.
A informação é de Hus Morgan, superintendente de crédito imobiliário do Itaú Unibanco, palestrante do painel “Crédito imobiliário no Brasil. Estamos vivendo um subprime?”, do Congresso Consumidor Moderno de Crédito, Cobrança e Meios de Pagamento (CCMCC) 2011, que termina nesta quinta-feira, em São Paulo.De acordo com o executivo, o segmento de crédito no Brasil tem características distintas do norte-americano principalmente em relação às taxas de juros cobradas nos financiamentos e à capacidade de capitalização dos tomadores. “Nos Estados Unidos, quando a crise eclodiu a alta das prestações era da ordem de 15% ao ano, enquanto o retorno dos investimentos era de cerca de 3%. Além disso, naquele país, era possível refinanciar as hipotecas ou mesmo transferi-las para outra instituição financeira após um prazo de tempo determinado, o que não acontece por aqui. Outra diferença recai sobre o teto dos empréstimos no mercado norte-americano que podia chegar a 100% do valor do bem. Em alguns casos, não havia pagamento de juros no primeiro ano.”
E acrescenta. “O aumento de renda real no Brasil é da ordem de 11% ao ano, segundo estudos. O que tem afetado o preço dos imóveis no País é, justamente, o aumento de salários na indústria da construção civil em virtude da escassez da mão de obra, o que sinaliza que o emprego está em alta”.
Ele também chama a atenção para a robustez do ambiente macroeconômico brasileiro. A despeito da escalada inflacionária, o risco-país caiu ao longo dos anos e a taxa de juros tem se mostrado sob certo controle. O desemprego está em queda e a população continua confiante em tomar financiamentos de longo prazo. Além disso, a liquidez do mercado de capitais, com a expansão dos IPOs – ofertas públicas iniciais de ações – trouxe muitos recursos para as construtoras. “Há pouco tempo, praticamente não existia nenhuma empresa do segmento de incorporação listada na Bolsa, atualmente o número está perto de 13.”
Sobre a questão do funding para crédito imobiliário, Morgan destaca a existência de poucas fontes: BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social), poupança, crédito rural e mercado. “A principal delas é a poupança, por volta de R$ 60 bilhões. No entanto, a disponibilidade por esses recursos tem um crescimento anual que oscila de 15% a 20% ao ano, enquanto que a demanda avança entre 60% e 70%.” E completa. “Se não houver outra fonte de funding, iremos conseguir atender apenas metade da demanda por crédito imobiliário a partir do ano que vem.”
Ele pondera, no entanto, que outros mecanismos de captação de funding para o segmento – como LCI (Letra de Crédito Imobiliário), LH (Letra Hipotecária) e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) são instrumentos com taxas de juros mais elevadas que não conseguem absorver toda a procura.
Dados
O executivo apresenta números que exemplificam a expansão da atividade no País. A partir de projeções estatísticas sobre o aumento das famílias, no período de 2007 a 2030, o parque habitacional brasileiro irá demandar 1,5 milhão de unidades por ano. As construtoras atendem quase metade, oferecendo de 700 a 750 mil unidades por ano. Desse total, dois terços vão ser financiados. Em 2009, o segmento respondia por 3% do Produto Interno Bruto (PIB), a expectativa é que essa participação chegue a 11% neste ano, sendo que em economias desenvolvidas o patamar é de 40%.
Ele ressalta ainda que apesar do avanço nos empréstimos, há uma grande demanda reprimida uma vez que, há cinco anos, não havia linhas de crédito para financiamento imobiliário de 30 anos e pelo fato de cada família adquirir um imóvel a cada 8, 10 anos.
Em relação à participação de mercado, na modalidade financiamento para construção, o Bradesco lidera com 30%, já no de aquisição, o topo é ocupado pela Caixa Econômica Federal (CEF) com 52,9%.
